Земля давно стала признанным капиталом, который стоит того, чтобы в него вкладывать деньги, силы и прочие ресурсы. Оформление прав на землю, а также пользование ею, в т. ч. на праве аренды, имеет много юридических нюансов, а временами даже противоречий на уровне законодательства.
Одной из преимущественных категорий судебных дел среди земельных споров есть дела по разрешению споров относительно возобновления действия договора аренды земли. Обусловлено это несовершенством правового регулирования процедуры, которая определяет каким образом должны действовать контрагенты за договором аренды земли для того, чтобы правоотношения, в которых они находятся, были продлены.
Ключевым в регулировании процедуры возобновления действия договора аренды земли есть Закон Украины «Об аренде земли» № 161-XIV от 6 октября 1998 г., а если быть точнее, то его ст. 33, которая так и называется «Возобновление договора аренды земли». Названная статья имеет два положения, – часть 2 и часть 6 -, которые по-разному толкуют и соотносят в судебной практике. Согласно же устоявшейся судебной практике Верховного Суда ч. 2 и ч. 6 ст. 33 Закона «Об аренде земли» регулируют два самостоятельных основания для возобновления действия договора аренды земли.
Так, для применения части первой статьи 33 Закона «Об аренде земли» необходимым есть установление следующих юридических фактов: 1) арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору; 2) арендатор до окончания строка действия договора сообщил арендодателю в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок; 3) к письму-уведомлению арендатор приложил проект дополнительного соглашения; 4) арендодатель в течение месяца не сообщил арендатора о наличии возражений и свое решение.
Для возобновления договора аренды земли по основаниям, предусмотренным частью шестой статьи 33 Закона «Об аренде земли», необходимо наличие таких юридических факторов: 1) арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды; 2) до окончания срока действия договора он сообщил арендодателя в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок; 3) к письму-уведомлению арендатор приложил проект дополнительного соглашения; 4) арендатор продолжает пользоваться выделенным земельным участком; 5) арендодатель письменно не сообщил арендатора об отказе в возобновлении договора аренды. Стоит обратить внимание, что в этом случае арендатор, как и в первом, тоже обязан до окончания срока аренды направлять письмо-уведомление о возобновлении договора аренды.
Доказывая выше наведенный перечень фактов, не маловажным есть правильно выбрать способ защиты в такой категории дел, поскольку его неправильное определение в исковом заявлении может стать основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Так, к примеру, если договор аренды земли был возобновлен в силу того, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после завершения действия договора аренды земли и арендодателем не было направлено письма-уведомления об оспаривании в возобновлении договора аренды земли, то стоит учитывать следующее при формулировании способа защиты.
Статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» указывает на то, что в случае возобновления договора аренды земли, осуществляется передача арендованного земельного участка. Такая передача происходит путем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды земли. Именно такое соглашение и есть основанием для государственной регистрации права аренды на новый строк у Государственном реестре прав на недвижимое имущество. При этом, согласно земельному законодательству, право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации этих прав. Поэтому, если арендодатель отказывается или уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды земли, то надлежащим способом защиты нарушенного права есть признание заключенным дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды участка. При этом, Вы как истец обязательно должны в исковом заявлении привести содержание такого соглашения и/или приложить к исковому заявлению его проект. Содержание такого соглашения должно соответствовать предварительно заключенному договору и быть без изменений.
В случае ж, если вопреки положению ч. 6 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли», арендодателем было заключено другой договор аренды с третьим лицом, объектом которого есть земельный участок преимущественное право на который имеете Вы, то первоочередными надлежащими способами защиты будут признание заключенного арендодателем с третьим лицом договора недействительным, а также отмена записи о проведенной государственной регистрации права пользования земельным участком.
Стоит обратить внимание на то, что с 16 июля 2020 года будут действовать новые правила возобновления действия договора аренды земли, поэтому споры, которые возникнут начиная с 16 июля будут решаться судами за новыми правилами. А именно, предвидится исключение ч. 6 ст. 33 с Закона «Об аренде земли». Новая редакция ч. 6 ст. 33 соответствующего закона будет перемещена в Земельный кодекс, а именно его ст. 126-1.
В новой статье Земельного кодекса акцент делается на том, что стороны договора могут в таковом прописать условие о возобновлении действия договора аренды (исключение становят договора предметом, которых являются земли государственной или коммунальной собственности (правда и с этого исключения есть исключение)). Совершение других каких-либо действий сторонами договора для его возобновления не будет требоваться. В то же время стороны договора смогут воспользоваться правом отказа от возобновления договора путем подачи за месяц до окончания действия договора аренды земельного участка заявления в Государственный реестр прав на недвижимое имущество об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора. В случае неподачи соответствующего заявления государственная регистрация соответствующего права продлевается на тот же строк.
Такие нововведения явно не будут предотвращать возникновение споров в отношениях возобновления действия договора аренды земельного участка, а только наоборот будут способствовать разному пониманию процедуры возобновления действия договора аренды земли. В итоге все может привести к ситуации, когда арендодатель, пользуясь преимущественным правом, обратится к арендодателю с письмом о возобновлении договора аренды земли, а арендодатель в тоже время подаст заявление в Государственный реестр прав на недвижимое имущество об исключении сведений о возобновлении договора.
При разрешении земельных споров, в т. ч. тех, которые возникают в процессе возобновления действия договора аренды земельного участка, важно знать и понимать все нюансы законодательства, которое достаточно противоречивое, такой же является и судебная практика. Внимательность к деталям, формирование правильной правовой позиции и доказательной базы есть важным фактором для отстаивания своих прав на земельный участок. Самостоятельное решение таких споров часто приводит к проигрышу в суде.
Обратится за юридической помощью по разрешению земельных споров вы можете к нам, Адвокатскому объединению «Неофелис Ло Груп». Наши адвокаты предоставляют правовую помощь в земельных спорах, в частности о возобновлении договора аренды земельного участка, а также в случаях, когда право собственности оформлено с нарушением норм действующего законодательства; право пользования участком оформлено ненадлежащим образом; земельный участок перешел в незаконное пользование третьих лиц; нарушение правил добрососедства; нарушение права ограниченного пользования участком; расторжение договора аренды земли. Мы объединяем опыт и усилия всех сотрудников над разрешением каждого дела, следствием чего нами учитываются все нюансы. Рады будем вам помочь!
Адвокат Екатерина Тарасова
Юрист Наталия Журок
Телефон: + 38 (050) 471-77-71
neofelis.com.ua/new
Адрес электронной почты: NEOFELIS.LG@GMAIL.COM